La vente d’un bien immobilier, lorsqu’il est loué, met le locataire dans une position souvent inconfortable. Elle constitue, en tout cas, une source majeure d’anxiété. En effet, la mutation de la propriété induit un changement de propriétaire-bailleur qui, par voie de conséquence, suppose de nouvelles priorités. Ainsi, l’acquéreur va-t-il exiger le départ du locataire ? Préfèrera-t-il maintenir le bail ? Réclamera-t-il une augmentation de loyer ? Proposera-t-il un nouveau bail… ? Bref, d’une manière plus concise, le transfert de propriété met-il le bail à néant ou continue-t-il à devoir être respecté dans son intégralité par l’acquéreur du bien loué ?
Quoi qu’il en soit, la transmission du bien loué ne signifie pas que tout est permis et que le locataire se retrouve dépouillé de tout droit face aux exigences de l’acquéreur. Des règles existent, mais elles sont complexes. De plus, elles peuvent varier selon le type de bail concernés (bail de droit commun, bail de résidence principale, bail d’étudiant…) ou selon la législation régionale à laquelle le bail est soumis.
Par ailleurs, précisons que nous n’aborderons pas seulement le sort du bail en cas de vente, mais plus globalement le sort du bail en cas d’aliénation de ce même bien loué. De fait, il importe de souligner que la notion d’aliénation — un terme qui peut sembler inapproprié — est d’un usage juridique plus judicieux puisqu’il recouvre l’ensemble des évènements constitutifs d’un transfert de propriété. Ceci à l’exception notable d’un changement de propriétaire faisant suite à son décès et envisagé dans le cadre de sa succession (dans ce cas, on ne parle pas d’aliénation du bien loué).
En ce qui concerne les points qui sont abordé dans cette publication, nous commencerons par rappeler quelques notions de base. Dans un deuxième temps, nous examinerons les règles établies dans le cadre du droit commun fédéral (nous nous concentrerons donc sur le prescrit de l’article 1743 de l’ancien Code civil et sur l’article 7.3.39 du projet de Livre 7 « Les contrats spéciaux » du Code civil). Nous terminerons en abordant les dispositions propres aux législations bruxelloises et wallonnes relatives au bail d’habitation.
