Si le logement constitue l’une des principales causes d’appauvrissement, les difficultés rencontrées peuvent quelquefois surgir de manière inattendue. Ainsi, chose peu connue, de nombreux locataires éprouvent de réelles difficultés à assumer les conséquences financières d’un préavis. En effet, le coût d’un préavis (dont la durée peut s’étendre sur plusieurs mois) peut s’avérer impayable pour celui ayant la “malchance” d’avoir eu la “chance” de trouver un nouveau logement et qu’il doit, au plus vite, commencer le paiement du loyer et la constituer une garantie. Ainsi, continuer à assumer ses obligations de locataire pendant le délai de préavis tout en entamant l’exécution d’un nouveau bail peut représenter une charge trop lourde.
Bien sûr, dans la panoplie des moyens juridiques permettant de mettre fin à un bail, il existe une échappatoire aisément praticable : la résiliation de commun accord. Celle-ci fondée sur la libre expression de la volonté des parties autorise l’aménagement de conditions adaptées aux capacités de chacun. Bien entendu, encore faut-il que le bailleur ait une certaine inclination à la négociation et que l’accord proposé apporte un avantage réel.
Et puis — autre solution offerte au locataire —, il existe la cession de bail. En son principe, il s’agit d’une opération par laquelle un locataire (le cédant) cède sa position contractuelle à un tiers (le cessionnaire) ; celui-ci se substitue au cédant en devenant le nouveau titulaire du bail. Autrement dit, la cession permet à une personne, n’ayant pas conclu le bail, de remplacer un cocontractant qui souhaite se défaire de son engagement contractuel sans le résilier. Le bail est donc maintenu dans son intégralité.
Aujourd’hui, le droit des obligations a été l’objet d’une réforme majeure ayant notamment bouleversé les dispositions en matière de cession. Dans cette publication, nous allons nous livrer à une présentation de la cession de bail en essayant d’ancrer cette opération dans le nouveau droit des obligations.
En pratique, nous allons surtout envisager la cession de bail dans le cadre du droit commun fédéral. Autrement dit, nous nous efforcerons de saisir la cession telle qu’elle est encadrée par les règles générales relatives au louage de biens immeubles.
Cette publication se termine par deux chapitres consacrés aux dispositions régionales bruxelloises et wallonnes relatives à la cession d’un bail d’habitation. Ceux-ci ont été conçus de telle sorte qu’ils peuvent être lus indépendamment l’un de l’autre.
